

现在都在说经济下行,但通过春晚节目发现,还是有种冰火两重天的感受。
有的行业一片光明如日中天,有的行业苟着过得心惊胆战。
这种分化,也正在改写楼市的底层逻辑。
房子从来不是钢筋水泥值多少钱,而是老百姓敢背多少债,对未来有多大的盼头决定的。
有的行业在过年,有的行业在过关。
传统行业个个喊苦,大规模裁员,变相降薪,年终奖归零成常态。
而新兴行业如AI,人工智能等等却风生水起。
这就是今天经济的缩影,有人吃肉,有人连汤都喝不上。
那这些跟房子有关系吗?
回想一下,过去二十年房价为什么能一路往上涨?是因为大家都有一个共同的信念,明年的收入会比今年高。
在这个信念下,大家敢借钱,这就是加杠杆。
以前觉得房贷是动力,现在觉得房贷是包袱。
而那些在风口行业赚钱的人呢,他们确实有钱,但很难撑不起整个楼市。
房地产从来不是靠少数人买豪宅撑起来的,而是靠多数人买刚需,换改善托住的。
当普通人的收入预期变差,不敢买,不敢换,不敢贷的时候,房价的底子就空了。
加杠杆的时代结束了,大家都在紧缩着过日子,都不想再欠钱了。
以前大家觉得欠钱是本事,借钱是能力,做生意要贷款,买房要贷款,甚至买车,装修,买家电都能分期,那时候的底气来自收入增长的预期。
现在你去问年轻人,十个有九个说不想背房贷。
不是不想买房,是怕买了之后把自己套住,怕失业没法还月供。
这就是心态的根本转变。从敢借敢花变成了多存少贷。
最近几年,居民存款一直在增加,但同时提前还房贷的人也在增加,很多人不是没钱,是不愿意把钱变成债。
这种心态一旦形成,对楼市的影响是很大的。
因为房价这东西,在上涨的时候是靠买家推上去的,但在下跌的时候,只要有卖家就能砸下来,大家都不买,只有人卖,价格就只能往下走。
那政策不断,利率降了,首付降了,限购松了,为什么还没用?
因为决定买不买房的,从来不是利率高低,而是心里有没有底,利率再低,如果明天工作都可能没了,谁敢签字画押。
那房价到底要跌到哪里才算见底?
就看一个指标,房租回报率。
就是你把房子租出去,一年收到的租金,除以房子的总价。比如一套房子100万,一年租金2万,回报率就是2%。
很多大城市的房租回报率只有1.5%左右,好一点的勉强到2%。而银行五年期定存的利率大概在2%上下,房贷利率虽然降了,也还在3%出头。
这就意味着,如果你现在买套房纯靠出租,收回来的钱连定期存款都不如,更别说覆盖房贷利息了。
以前大家不这么算账,是因为买房子是为了等它涨。
只要房价一年涨个10%,租金那点收益根本没人看。
但现在不一样了,大家越来越务实,越来越现实。房子能不能涨?不知道。但每个月的房贷是实打实要还的。
只有当房租回报率接近甚至超过房贷利率的时候,房子才算有了真实的价值支撑。
按这个标准算,很多地方的房价,可能还没有跌到位。
既然这么不划算,为什么房价没有像有些人想的那样崩盘?
因为大多数家庭只有一两套房,这些人是不卖房的。
手里只有一套房的人,那是自住,再跌也不可能卖,手里有两套房的人,一套自住,一套可能想着留给孩子,或者当个养老的保障,也不舍得在低价位割肉。
真正撑不住的是那些手里有三套以上加杠杆炒房的人。
但这部分人占的比例其实不高,所以他们虽然在降价卖,但体量不够把整个市场砸穿。
这就形成了一种僵持的局面,买家在等跌,卖家在扛价,成交量萎缩,价格慢慢阴跌。
房价如果长期偏离收入水平,最终还是要回归的,只是这个过程,可能会拖得比较长。
今年很多人都在期待小阳春,政策暖风一直在吹,市场情绪也在修复,成交量可能会比去年底好一点。
但说实话,小阳春可能有,大反转很难。
因为决定楼市命运的,从来不是春天有多少人看房,而是绝大多数人今年的日子会不会比去年好过。
只要这个问题的答案不确定,大家就不会把钱投进楼市。
房价从来不是靠呼吁涨的,也不是靠政策喊起来的,而是靠千千万万个普通人敢不敢借钱,敢不敢加杠杆决定的
而现在,太多人已经不敢了。
如果我们继续无视收入,就业压力、以及负债这些问题,仅仅靠刺激政策去托市,那基本就是昙花一现,并且问题越积越深。
楼市不会一夜崩盘,但会慢慢滑向一个所有人都不得不接受的现实,房价要回到普通人收入能支撑的区间。
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